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土地市场成交趋淡态势延续

近期,全国主要城市地皮推出量和成交量均呈现较显着下滑,延续近几个月来成交转淡趋势。不过,2019年上半年地皮市场成交火爆,使得今年以来地皮市场累计成交额比拟去年依然大年夜幅增长。

从上市房企陆续宣布的10月份贩卖业绩和拿地环境看,不少房企四时度以来拿地立场依然积极。部分房企趁地皮市场趋冷,低溢价“捡漏”拿地。此外,在拿地及偿债双重资金需求压力下,不少房企近期陆续宣布大年夜额外洋融资计划。近几个月来房企外洋融资金额屡立异高。

地皮市场转淡

中指钻研院数据信息中间监测显示,2019年11月4日至11月10日,全国40个主要城市地皮推出量环比增添60%,成交量环比削减49%,地皮出让金总额比拟上周削减42%。此中,一线城市地皮供应量整体紧缩,合计推出12宗,比拟上周削减7宗;成交总金额为43亿元,比上周削减155亿元,地皮成交量价齐跌。

近几个月来,地皮市场成交持续转淡。克而瑞钻研中间数据显示,2019年10月新居、二手房以及地皮市场延续9月低迷走势,重点城市新居成交量同比、环比均双降。此中,杭州、宁波、徐州等城市成交显明缩量。地皮市场成交量价齐跌。截至10月尾,全国300城经营性地皮共计成交2717幅,比拟上月下降18%,同比削减8%;成交修建面积总计15446万平方米,同比下降17%,环比下降22%。地皮成交价格方面,10月份地皮成交金额合计3095亿元,环比下跌38%,同比下跌16%。地皮成交匀称溢价率为7.9%,与上月大年夜致持平。

值得留意的是,重点城市地皮流拍环境获得显着改良,流拍幅数比拟上月大年夜幅削减。克而瑞钻研中间指出,10月地皮流拍环境有所改良,从重点监测的城市看,当月流拍幅数较上月大年夜幅削减,流拍率出现下降趋势。

受上半年地皮市场火爆影响,截至今朝整年地皮成交数据依然乐不雅。华夏地产数据显示,截至11月6日,2019年以来50个大年夜城市合计卖地3.48万亿元,同比上涨17.5%。10个城市地皮出让金额跨越1000亿元。此中,杭州市合计出让地皮金额达到2427亿元,位列第一;上海地区地皮出让金额达到1556亿元,姑苏地区地皮出让金额达到1542亿元,分手位居第二和第三。武汉市、南京市、北京市、天津市等地皮出让金额均跨越1000亿元,同比增幅跨越10%。在50个城市中,跨越7成城市2019年以来卖地金额同比上涨。

华夏地产首席阐发师张大年夜伟称,2018年地皮市场出让限定过于严格,多半房企在2019年迫切必要弥补地皮贮备。2019年以来,多地地皮市场约束前提相对削减,部分城市的地皮限价、包管金、配套保障房等都有所调剂。叠加部分城市楼市限价政策微调,使得开拓商拿地积极性前进。从地区热度看,房地产企业把更多资金投入到一二线城市。这也是一二线城市地皮市场升温的主要缘故原由。

部分房企拿地积极

从上市房企的环境看,四时度以来一线梯队企业贩卖业绩立异高,同时拿地立场普遍较积极。

以万科A为例,公司10月份共实现条约贩卖面积271.3万平方米,条约贩卖金额433.8亿元;2019年1-10月份,公司累计实现条约贩卖面积3332.9万平方米,条约贩卖金额5189.9亿元。自2019年9月份贩卖简报表露以来,万科A新增添开拓项目16个,合计职权修建面积374.7万平方米,合计职权地价155.19亿元。

从拿地区域看,贩卖金额在千亿级其余房企,近期仍旧以结构一二线热点城市为主。以招商蛇口为例,10月公司实现签约贩卖面积86.26万平方米,同比增长18.72%;实现签约贩卖金额170.61亿元,同比增长2.48%。2019年1-10月,公司累计实现签约贩卖面积919.29万平方米,同比增长46.13%;累计实现签约贩卖金额1791.01亿元,同比增长34.76%。

自2019年9月贩卖及购地环境简报表露以来,招商蛇口共新增9个项目地块,多半位于一二线热点城市。此中,上海崇明区共有两宗地块,成交总价分手为6.1亿元和22.36亿元,均拥有项目33%的职权。昆明市有两宗地块,分手位于滇中新区和晋宁区。南京市有一宗,成交总价为31.4亿元,公司控股子公司拥有项目55%职权。三亚市深海科技城启动区有一宗地块,成交总价为5.08亿元。

从企业近期拿地的环境看,不少房企进一步巩固本土成长职位地方。以荣盛成长为例,作为河北省廊坊市本土开拓商,公司在10月份贩卖月报中表露,2019年10月16日,全资下属公司喷鼻河荣信房地产开拓有限公司在廊坊市喷鼻河县自然资本和筹划局举办的国有扶植用地应用权拍卖出让活动中,以2.67亿元取得廊坊市喷鼻河县2019-110号地块的国有地皮应用权。廊坊市喷鼻河县2019-110号地块位于廊坊市喷鼻河县京哈高速公路南侧、百家湾排干西侧,出让面积5.03万平方米,地皮用途为栖身用地,用地刻日为70年。

克而瑞机构觉得,受地皮市场持续低位运行的影响,百强房企拿地总体维持理性,拿地溢价率显明回调。以恒大年夜为代表的龙头房企近期拿地多以底价成交,险些没有呈现高溢价成交的地块。估计2019年事尾之前,房企拿地将继承维持理性和审慎,节制地皮资源将成为关键,“逆周期”拿地的关键在于价格是否合理。

这一说法在不少头部房企身上得以验证。以融创中国为例,公司9月24日以30.9亿元竞得上海青浦室庐用地,溢价率仅为0.6%。融创中国此前表示,严格节制投资节奏。

外洋融资规模持续攀升

在拿地及偿债双重资金需求的压力下,不少房企近期陆续宣布大年夜额外洋融资计划。据中国证券报记者不完全统计,仅11月以来,就有十余家上市房企宣布外洋融资计划,融资金额靠近30亿美元。

近来几个月房企融资规模出现持续攀升态势。8月份房企外洋融资达15.8亿美元,9月份达37.97亿美元,10月份则高达50亿美元。

部分房企融资利率较高。以德信中国为例,公司11月12日看护布告,拟发行1亿美元额外优先票据,额外票据的年利率为12.875%,自2020年2月6日开始每半年到期支付一次。公司将应用额外票据发行的所得款项净额为其现有债务进行再融资及用作一样平常公司用途。

部分房企近期继续宣布融资计划,且涉及金额较大年夜。以吉兆业集团为例,公司11月4日看护布告,拟发行2023年11月12日到期的3亿美元优先票据,票面利率为11.95%。11月5日公司看护布告,拟额外发行2023年到期的1.5亿美元10.875%的优先票据,拟将额外票据发行所得款项净额用于现有债务再融资。

华夏地产首席阐发师张大年夜伟觉得,整体看房地产行业资金首要,房企抓紧窗口期,大年夜量大年夜额度发行美元债。2019年房企美元债刷新记载已成定局。美元债是部分房企的紧张资金弥补,对缓解企业融资有很大年夜好处。2019年下半年以来,房企受融资额削减的影响,拿地立场普遍转淡,房企之间抢地征象徐徐削减。对付高负债率的中小型房企而言,未来融资难度将加大年夜。比拟之下,大年夜型房企融资受困影响相对有限,这些房企在拿地资源和拿地规模方面都有上风。

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